A Emenda Constitucional nº 132, de 20 de dezembro de 2023, reformulou a tributação sobre o consumo no Brasil. A regulamentação principal foi estabelecida pela Lei Complementar nº 214, de janeiro de 2025, e posteriormente alterada, entre outras normas, pela Lei Complementar nº 227 de 2026.
Entre as mudanças mais relevantes está a criação do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), de competência compartilhada entre os estados, municípios e Distrito Federal, e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), de competência da União. A legislação também criou regras específicas para operações que envolvem imóveis.
Essas alterações não significam que todo proprietário de imóvel passará automaticamente a pagar IBS e CBS. O impacto dependerá da natureza da operação, da condição do proprietário — pessoa física ou jurídica —, do volume de receitas e do enquadramento nas novas regras.
A Tributação do Aluguel e a Pessoa Física
Antes da Reforma Tributária, a pessoa física que recebia aluguel apurava o IR através do carnê-leão, quando o locatário também era pessoa física ou quando observava as regras aplicáveis ao pagamento feito por pessoa jurídica. Com a nova legislação, o proprietário do imóvel poderá ser contribuinte do IBS e da CBS quando, cumulativamente, tiver auferido receita superior a R$ 240 mil no ano anterior e realizado operações com mais de três imóveis distintos. Esse limite está sujeito à atualização pelo IPCA.
Também poderá haver enquadramento no próprio ano-calendário quando a receita superar em 20% o limite legal — atualmente em R$ 288 mil. Entretanto, esse valor não é suficiente, por si só, ou seja, a pessoa física também deverá atender ao requisito da quantidade de imóveis, conforme as regras.
O IBS e a CBS não substituem automaticamente o Imposto de Renda. Quando o locador é pessoa física, o aluguel continua sujeito às regras do Imposto de Renda, inclusive ao carnê leão. Porém, em caso de o proprietário se enquadrar como contribuinte de IBS e CBS, poderá haver a incidência simultânea dos tributos, cada qual sobre sua respectiva base e regras.
Quando o imóvel pertence a uma pessoa jurídica, a análise poderá envolver os tributos:
- Imposto de Renda da Pessoa Jurídica (IRPJ);
- Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL);
- IBS;
- CBS;
- Tributos sobre operação imobiliária.
Por isso, não é adequado comparar apenas uma alíquota de aluguel da pessoa física com a da pessoa jurídica. A decisão deve considerar a carga tributária total, os custos de manutenção da empresa e despesas, por exemplo.
O tratamento das Operações Imobiliárias
A LC nº 214/2025 estabeleceu um regime específico para as operações de alienação, cessão onerosa, locação, arrendamento, incorporação, parcelamento de solo e outras atividades imobiliárias.
No regime aplicável às operações imobiliárias, a legislação estabelece uma redução de 50% nas alíquotas do IBS e da CBS. Tratando-se especificamente de locação, cessão onerosa ou arrendamento de imóveis, o benefício é ampliado para até 70%. Na prática, portanto, essas operações permanecem sujeitas à tributação, mas com aplicação equivalente a 30% das alíquotas ordinariamente previstas para o IBS e a CBS, não se caracterizando, todavia, hipótese de isenção total do tributo.
O que muda para a Holding Patrimonial?
A holding patrimonial é uma pessoa jurídica criada, em geral, para organizar a propriedade, a administração, os direitos e a exploração de determinados bens e direitos. Ela pode facilitar a governança patrimonial, a sucessão e a centralização da gestão, mas não possui imunidade automática em relação ao IBS e à CBS.
Os limites de receita e de quantidade de imóveis previstos para o enquadramento da pessoa física não devem ser aplicados, de forma automática, à pessoa jurídica. A holding será analisada conforme sua própria condição, objetivo dos envolvidos, e operações que realizará.
Se a holding receber aluguéis ou vender imóveis no curso de sua vida, poderá estar sujeita às regras do regime específico imobiliário, além dos tributos próprios da pessoa jurídica.
A simples criação da holding, portanto, não garante redução da carga tributária.
Uma análise robusta deve considerar, e não apenas, o valor e origem dos imóveis, a existência de financiamentos, de ônus e de garantias, receita de aluguel, despesas operacionais e distribuição de lucros, regime de tributação da ou das empresas envolvidas, regras de sucessão e doação de quotas, além de outras condições.
As Mudanças e os Cuidados
O ano de 2026 começou como um grande período de teste e adaptação do IBS e da CBS. A partir de 1º de janeiro, os contribuintes passaram a ter obrigações quanto à emissão de documentos fiscais eletrônicos e ao preenchimento de informações dos novos tributos.
Ainda para o mesmo ano, estava prevista a inscrição em CNPJ de pessoas físicas contribuintes, a partir do mês de julho. Entretanto, o Decreto nº 13.075 prorrogou para 1º de janeiro de 2027 a obrigatoriedade de inscrição no CNPJ, bem como de emissão de documentos fiscais previstos na regulamentação da CBS para as pessoas físicas alcançadas pela nova norma.
É importante lembrar que essa inscrição não transforma a pessoa física em pessoa jurídica.
E os contratos de locação ativos?
Os contratos de locação de longa duração, especialmente os comerciais, também merecem revisão.
A criação ou alteração de um tributo não autoriza, automaticamente, o repasse de qualquer aumento de custo ao locatário. O repasse dependerá da legislação aplicável específica do conteúdo do contrato, dos encargos e das circunstâncias concretas da relação locatícia.
Por isso, contratos genéricos podem já estar desatualizados e ineficientes perante às novas normas Cada caso precisa ser analisado individualmente para evitar conflitos fiscais.